Langzeitvermietung oder Vermietung an Touristen - welche Option ist zu empfehlen?

[bunny]

Hallo,

ich werde im Januar und Februar einige Wohnungen in Faro und Umgebung besichtigen. Wenn ich eine Wohnung gefunden habe, die meinen Vorstellungen entspricht, werde ich sie auch kaufen.

Da ich derzeit noch in DE wohne und es auch in den nächsten 2-3 Jahren so bleiben wird, überlege ich, ob ich die Wohnung langfristig bzw. befristet auf 1-2 Jahre oder kurzfristig an Touristen vermiete. Mein Freund (Portugiese) meinte, dass die langfristige Vermietung besser wäre, weil man sich dann nicht mehr um die Reinigung und Schlüsselab-/übergabe kümmern müsste. Wir haben zwar Familie und Bekannte in Faro, aber wir sind trotzdem lieber unabhängig.

Was sind eure Meinungen dazu? Was sind die Vor- und Nachteile? Gibt es für mich aus steuerlicher Sicht was zu beachten, wenn man eine Eigentumswohnung in PT besitzt, die man vermietet, und den Wohnsitz/Job in DE hat? Kann ich problemlos einen Kredit bei einer portugiesischen Bank aufnehmen, auch wenn ich mein Einkommen in DE erziele? Kann man einen Kredit in DE für eine Immobilie in PT aufnehmen?

 

[lotteluna]

Erst einmal viel Glück bei der Suche @bunny!

Finanzieren mußt du mit portugiesischer Bank, deutsche Banken geben keine Kredite auf Auslandsimmobilien - es sei denn, du bietest eine deutsche Immobilie als Sicherheit. Auch Bausparkredite funktionieren nicht mit Auslandsimmobilien. Das war der Stand vor 3 Jahren, ich denke, da hat sich nicht viel geändert. Portugiesische Banken bieten meist flexible Zinssätze, da kann man möglicherweise schlechter planen bzw. böse überrascht werden als mit festen Zinssätzen über längere Zeiträume in Deutschland; einen Kredit solltest du bei entsprechender Bonität aber relativ problemlos bekommen.
Und versteuern musst du die Einnahmen aus einer - wie auch immer gearteten - Vermietung natürlich auch in PT. Und zumindest bei der Ferienhausvermietung sind die Steuersätze für Nichtresidenten recht happig, aber da können dir bestimmt andere Forianer genaueres sagen. Du solltest auch schauen, ob du überhaupt die Wohnung/das Haus an Feriengäste vermieten darfst, da gibt es in einigen Gegenden auch Beschränkungen und natürlich so oder so Vorgaben zur Ausstattung etc..
Wie ihr die Immobilie letztendlich nutzt, ist ja immer Geschmackssache. Um eine Vertrauensperson vor Ort wirst du so oder so nicht herum kommen. Schau was die Lage hergibt und ob sich Fereinhausvermietung lohnt. Wenn die Vermietung nur in einen Teil des Jahres möglich ist, sollte man wahrscheinlich eher eine langfristige Vermietung anstreben. Aber pauschal ohne konkretes Objekt ist das ja jetzt doch ein bißchen Kaffeesatzleserei...

 

[Sivi]

Das, was du gerade versuchst, nennt man auch gern "das Pferd von hinten aufzäumen"

Kauf doch erstmal eine Imobilie, nur danach könnte man, wenn überhaupt, Tipps geben..., kommt dann halt auch auf die Lage und die Imobilie uvm an.

Aber pauschal ohne konkretes Objekt ist das ja jetzt doch ein bißchen Kaffeesatzleserei...

Eben deswegen.

Ich wünsch dir eine gute Hand beim Kauf, sollte es dann soweit kommmen.

Sivi

 

[Sir Iocra]

@bunny
Warum jetzt eine Wohung kaufen und dir einen Haufen Probleme auf den Hals hohlen. Keiner kann dir sagen wie die Lage und auch deine Situation in 2-3 Jahren ist. Wenn es wirklich aktuell werden soll und du mit deinem Freund nach Portugal ziehen willst würde ich hier irgendwo eine Mietwohnung nehmen und dich nach eine geeignete Wohnung/geeignetes Haus umsehen. Ganz in Ruhe ohne Stress. Wir haben 5 1/2 Jahre in einem Miethaus gewohnt und während der Zeit das passende Grundstück gefunden und ein Haus gebaut. Stress gab es genug aber er war zu bewältigen. Von DE oder NL aus hätte ich es nie gemacht. Das Leben ist zu kurz um unüberlegte Dinge zu tun.
Johan

 

[bunny]

Bevor da irgendwelche Missverständnisse kommen:

Ich habe nicht erwähnt, dass ich irgendetwas sofort kaufen möchte. Nur so viel, dass ich mit der Suche anfange. Wenn ich was finde, was mir gefällt, dann überlegen, ob kaufen oder nicht. Es ist mir bewusst, dass man für sowas Zeit braucht. Ganz so unerfahren bin ich nicht, da ich jemanden in meiner Familie habe, der im Immobilienbereich gearbeitet hat.

Hatte mir nur Gedanken mit der Vermietung gemacht, ob ich was direkt in der Stadt suchen soll oder außerhalb. Ich befinde mich momentan in einer Situation, die mir evtl. die Möglichkeit gibt, dass ich öfter in PT sein kann. Vielleicht will ich ja deswegen nicht vermieten. Wie schon gesagt, ich lass es einfach ankommen. Fest steht nur, dass ich ernsthaft mit der Suche beginne. Meine Gründe habe ich. Was dann passiert, wird sich ergeben.

P.S.: Ich suche eine Wohnung, kein Haus. Am Anfang wollte ich das, aber jetzt habe ich meine Meinung geändert.

 

[lotteluna]

Also @bunny, DU solltest dir erst mal klar sein, was du/ihr such(s)t. Wenn du die Möglichkeit hast, in absehbarer Zeit häufiger in PT zu sein, sollte zu allererst dir die Wohnung gefallen und du dich da wohlfühlen, ein zweites Zuhause halt... Und eine Vermietung fällt damit doch auch weitgehend raus. Wenn du ein Objekt zur Vermietung an Touristen suchst, sind die Anforderungen sehr wahrscheinlich ganz andere. Also eigene Bedürfnisse analysieren, finanzielle Möglichkeiten checken und dann schauen, wie man Wunsch und Realität sinnvoll zusammenbringt...

 

[Trofense]

@Sir Iocra
... nur es gibt kaum noch Mietwohnungen in Portugal und wenn steigen die Mieten auch da drastisch an.

@bunny auf der Seite von PortaAberta findet man einige Angebote zum Kauf.
Viel Glück

 

[bunny]

wenn steigen die Mieten auch da drastisch an

Eben, deshalb kaufen und nicht mieten.

finanzielle Möglichkeiten checken

Sind vorhanden.

ein zweites Zuhause halt

Genau. Bis dato wohne ich bei meiner Schwiegermutter in Faro. Ich bin lieber unabhängig und hätte was eigenes. Meinem Freund geht es genauso.

 

[H.Bothur]

Hi Bunny,

wir haben uns ja vor 7 Jahren eine Wohnung in PT gekauft und wohnen trotzdem noch die meiste Zeit in D. In sofern kann ich Dich voll verstehen. Ich versuche mal zu beschreiben wie das bei uns gelaufen ist - vielleicht kannst Du daraus für Dich was ziehen:

1) Villa / Reihenhaus / Wohnung: Wir hatten uns alle Varianten überlegt, uns am Schluß aber für eine Wohnung entschieden weil wir und nicht um Garten usw. kümmern wollten. Unsere erste Idee war ein Reihenhaus in einer Anlage ... und keiner, wirklich keiner der Leute hat sich um den Innenhof usw. gekümmert. Unsere Wohnung hat auch keinen Pool und kein Gym, das Meer ist 5 Minuten entfernt da braucht es das nicht.

2) Finanzierung: Wir haben den Teil den wir finanzieren mussten in D finanziert, das ging aber auch nur da wir gute Kontakte zu unserem Bänker haben und eine deutsche Immobilie als Sicherheit hinterlegt haben. Am Ende war das auch keine Immobilienfinanzierung sondern wurde als Kredit zur freien Verwendung deklariert. Frag einfach mal bei deiner Hausbank was die darüber denken und bis zu welcher Höhe du Kreditwürdig bist.

3) Vermietung: Jaaa ... meinem Bänker hatte ich im ersten Moment auch erzählt das ich die Wohnung vermieten werde und min. 6.000.- im Jahr verdienen werde. Aber .... wir haben die Wohnung so eingerichtet wie es uns gefällt. Da sind teure Teller, eine gute Anlage, schöne Möbel. Ich möchte nicht immer die Angst haben was passiert wenn ich das vermiete. Und fremde Leute will ich auch nicht in meinem Bett schlafen lassen.

Ein Bekannter hat eine Wohnung auf de Golfplatz, seine privaten Sachen werden in einen Schrank geschlossen der als "Privat" gekennzeichnet ist. Und trotzdem kam er irgendwann an, Brandloch im Sofa, Fußboden klebrig und der Schrank aufgebrochen. Das will ich nicht ! Und wenn man eine Vermietung an Urlauber plant dann sind solche Sachen wie Pool und Gym plötzlich wieder wichtig.

Wenn Du es Dir leisten kannst mache drei Dinge: Kläre den finanziellen Rahmen, suche in aller Ruhe und wenn Du das gefunden hast was für Euch perfekt ist dann kauft es FÜR EUCH !

Gruss
Hans

 

[bunny]

Hallo Hans,

vielen Dank, du hast mir damit die Entscheidung ein wenig leichter gemacht!

Ich habe mir schon einige Gedanken gemacht:
T2 oder T3 in Faro oder ca. 15 km Umgebung (wollen nicht so weit weg sein von Familie/Bekannten und vom Flughafen), nicht im EG oder DG, kein Pool, Balkon reicht, Garagenstellplatz, Lift, Jalousien, nicht im Norden (Himmelsrichtung) und in einer ruhigen Lage. Alles andere ergibt sich.
Aber das wäre hier eigentlich leicht OT. Es sei denn, ein Moderator ändert den Titel ab.

Wir hatten uns alle Varianten überlegt, uns am Schluß aber für eine Wohnung entschieden weil wir und nicht um Garten usw. kümmern wollten.

So ging es mir auch. Ich hatte vor 2 Jahren einen Unfall und bin deshalb leider gesundheitlich nicht topfit wie ein Turnschuh. Außerdem bin ich berufstätig in Vollzeit. Da hab ich für sowas keinen Bock. Das war der Grund, weshalb ich meine Meinung geändert habe und kein Haus kaufen möchte.

Frag einfach mal bei deiner Hausbank

Ich habe keine deutsche Immobilie, die ich als Sicherheit hinterlegen kann. Ich habe zwei private Lebensversicherungen (Aktien). Aber das zählt nicht mit als Sicherheit, oder?
Ich weiß nicht, ob ich auch einen Kredit aufnehmen möchte. Vielleicht ist das nicht nötig und ich kann die Immobilie gleich abbezahlen. Kommt auf den Kaufpreis an.

Und fremde Leute will ich auch nicht in meinem Bett schlafen lassen.

Geht mir genauso. Nee, lasst mal. Das Thema Langzeitvermietung oder Vermietung an Touristen ist somit für mich erledigt. Wenn ich was finde, ist es für mich und meinen Freund allein.

 

[lotteluna]

3) Vermietung: Jaaa ... meinem Bänker hatte ich im ersten Moment auch erzählt das ich die Wohnung vermieten werde und min. 6.000.- im Jahr verdienen werde. Aber .... wir haben die Wohnung so eingerichtet wie es uns gefällt. Da sind teure Teller, eine gute Anlage, schöne Möbel. Ich möchte nicht immer die Angst haben was passiert wenn ich das vermiete. Und fremde Leute will ich auch nicht in meinem Bett schlafen lassen.

Ja, wenn es das richtige Objekt ist, will man das nicht mehr...
Ging uns auch so, obwohl mein Mann anfangs noch der Meinung war. dass wir das Haus ganz schnell in die Vermietung nehmen sollten (damals war uns auch noch nicht wirklich klar, wie langsam da manchmal die portugiesischen Amtsmühlen mahlen können...), aber nach dem ersten Urlaub in unserem kleinen Häuschen war schnell klar: Wir wollen das nicht! Und haben das bisher auch nicht bereut, auch wenn ich da besser nicht über die monatlichen Geldtransfers nach PT nachdenke...

Und @bunny: Die Banken sind noch recht kulant, was Konsumentenkredite anbelangt. Und da ihr das ja schon länger plant und ja offensichtlich etwas Geld dafür auf die Seite gelegt habt, sollte eine kleinere Summe zu vernünftigen Zinssatz drin sein. Hausbank fragen oder Vergleichsportale durchforsten, da findet sich sicherlich was passendes... Auch wir mussten einen Teil in Deutschland finanzieren, haben uns dafür den Bausparkredit auszahlen lassen und einen überschaubaren Konsumentenkredit zu nicht wirklich tollen Bedingungen bekommen (befristete Arbeitsverträge waren da nicht förderlich). Inzwischen konnten wir umschulden und jetzt passt es.

Euch nochmals toi, toi, toi, dass ihr das Richtige für euch findet!

 

[Dom Estêvão]

Wenn ich eine zentrale Wohnung in Faro hätte, die gut für Touristenvermietung geeignet ist (AirBnB und Booking checken), dann würde ich beim Ausbau und der Einrichtung bereits diese Kundengruppe anvisieren. Hell, funktional, pflegeleicht und übersichtlich. Ich würde mir einen eigenen Satz Matratzen zulegen, wenn ich die Wohnung manchmal selbst nutze. Wenn ich sie dann nicht mehr vermiete und selbst drin wohnen möchte, dann renovieren und neu einrichten.

Ob sich das lohnt, ist nicht schwer zu ermitteln. Ein Excel-Blatt und Online-Besuch bei IKEA etc. plus eine Schätzung der Renovierungskosten sollten reichen:

Erste Grundrenovierung geht auf die Kosten des Wohnungskaufs.
Erste Ausstattung geht auf die Kosten des Vermietungsprojekts
Zweite Renovierung geht auch auf das Vermietungs-Konto.
Zweite Ausstattung/Einrichtung geht auf Kosten Wohnungskauf.

Lege daneben die erwarteten Netto(!)-Einnahmen (Booking/AirBnB) und schon weißt Du, ob es sich lohnt. Als allerersten Grundcheck würde ich in den Portalen die Preise und Auslastung ähnlicher Wohnungen ermitteln. Was dort an Einnahmen steht mindestens halbieren (30% Steuer, 15% Portal-Gebühren plus Nebenkosten wie Strom, Wasser, Reinigung, Abschreibung/Unterhalt). Sieht es dann noch rentabel aus, kannst Du genauer kalkulieren. Vermutlich machst Du es aber dann wie @H.Bothur und lässt die Wohnung lieber leer stehen. Urlaubsvermietung wird erst rentabel, wenn mindestens teilweise an Portalen oder sogar am Finanzamt vorbeiarbeitet. Damit sollte man aber nicht kalkulieren.

Langzeitvermietung hat andere Tücken. Hast Du Pech, kriegst Du Deinen Mietnomaden nicht mehr aus der Bude.

 

[bunny]

Hast Du Pech, kriegst Du Deinen Mietnomaden nicht mehr aus der Bude.

Ja, davon hab ich schon mal gehört. Wie gesagt, ich werde die Wohnung mit meinem Freund alleine nutzen.

 

[irisb]

Hallo @bunny
Auch auf die Gefahr hin, mich unbeliebt zu machen .
Einerseits kritisiert man den Ausverkauf von Städten oder dass viel gebaut wird für Touristen.

Andererseits würde in so einem Fall (wenn also eine Wohnung nur selten im Jahr von 2 Personen genutzt wird und sonst leer steht) die Problematik der zugebauten Landschaft etc. noch verschärfen.

Dann vielleicht doch besser über @Dom Estêvão s Überlegungen nachdenken und den Platz nutzen.

 

[Dom Estêvão]

Du hast vollkommen Recht @irisb und bei mir machst Du Dich mit der Überlegung keinesfalls unbeliebt.

Ich würde allerdings meinen Egoismus und meine Interessen über diese durchaus korrekte und auch vernünftige Überlegung stellen. Ich würde aber auch Gesetze befürworten, die jedem - und damit auch mir - den Leerstand schlicht und einfach verbieten oder anderweitige Nachteile mit sich brächten.

Das ist ein bisschen wie mit Benzin, CO2 Footprint etc. Ich fahre Auto und ich fliege, wie ich möchte. Ich würde aber sofort Regelungen unterstützen, die das entweder teurer machen würden oder anderweitig die Nutzung zugunsten unserer Umwelt einschränken würden. Das mag etwas "schizo" klingen, ist es aber nicht. Ich bin nur nicht der Depp, der sich einschränkt, um 98 Prozent Ignoranten zu ermöglichen, sich nicht einzuschränken. Wenn vernünftiger Verzicht und vernünftige Einschränkungen, dann bitte für alle. Und da hilft nur clevere Politik, clevere Steuern und clevere Gesetze.

Aber jetzt wird es doch OT, sorry @bunny

... Und da hilft nur clevere Politik, clevere Steuern und clevere Gesetze....

...bald sind ja Wahlen

 

[bunny]

wenn also eine Wohnung nur selten im Jahr von 2 Personen genutzt wird und sonst leer steht

Wer sagt, dass sie selten genutzt wird? Meine Familie in DE kann in PT Urlaub machen und die Wohnung auch mitnutzen. Ist ja was anderes, als die Wohnung an Touristen oder sonstigen fremden Leuten zu vermieten.

Einige Forianer hier haben ja einen Hauptwohnsitz in DE und trotzdem eine Eigentumswohnung/ein Haus in PT, auch wenn sie das Objekt nicht viel nutzen.

Und jetzt bitte keine Politik- und Umweltthemen mehr...
P.S.: Ich habe gerade von Dr. Rathenau die Broschüre "Immobilien in Portugal" bestellt.

 

[Maximus]

Ich würde an eurer Stelle so schnell wie möglich kaufen. Weil, billiger wird’s so schnell nicht mehr. Aktuell liegt der Wertzuwachs bei Immobilien an der Algarve bei, je nach Lage, bis zu 10% pro Jahr.
Es wird also immer teurer und teurer. Ich selber habe einige Kunden, für die ich vor Ort der Ansprechpartner bin. Also Instandhaltung, Grundsteuereinzahlung usw.
Einige dieser Kunden nutzen ihre Immobilie nur für sich und andere wiederum vermieten, wenn sie nicht selber gerade vor Ort sind, auch an Feriengäste.
Ferienwohnungen liegen grade voll im Trend. Hier gibts einige Agenturen, die sich um die Vermietung kúmmern, wenn die Eigentümer nicht vor Ort sind.
Die fragen sich zwischen 25 % und 30 % von der Miete. Aber dafür kümmern die sich um alles. Mieter suche, Schlüsselübergabe, Endreinigung und Bettwäsche, Abrechnung und Instandhaltung. Wäre also eine Überlegung wert, ob das in Frage käme.

LG
M

 

[bunny]

Ich würde an eurer Stelle so schnell wie möglich kaufen. Weil, billiger wird’s so schnell nicht mehr. Aktuell liegt der Wertzuwachs bei Immobilien an der Algarve bei, je nach Lage, bis zu 10% pro Jahr.

Eben, deshalb fliege ich bald im Januar für knapp 3 Wochen nach Faro, um auf Wohnungssuche zu gehen.

Hier gibts einige Agenturen, die sich um die Vermietung kúmmern, wenn die Eigentümer nicht vor Ort sind.

Gut zu wissen. Wusste ich nicht. Werd ich mir später nochmal gründlicher überlegen. Der erste Schritt im Januar ist erstmal, die "Traumwohnung" zu finden.

 

[irisb]

Wer sagt, dass sie selten genutzt wird? Meine Familie in DE kann in PT Urlaub machen und die Wohnung auch mitnutzen. Ist ja was anderes, als die Wohnung an Touristen oder sonstigen fremden Leuten zu vermieten.

weil du es so geschrieben hast!

Einige Forianer hier haben ja einen Hauptwohnsitz in DE und trotzdem eine Eigentumswohnung/ein Haus in PT, auch wenn sie das Objekt nicht viel nutzen.

es darf sich jeder angesprochen fühlen.
Da du aber deinen Kauf noch vor dir hast und diesbezüglich gefragt hast...

Und jetzt bitte keine Politik- und Umweltthemen mehr...

..kannst du dich darüber nicht beschweren! Und schon gar nicht fordern!

 

[Dom Estêvão]

@Maximus Das ist Spekulation. Heute 10% und morgen? Kaufe, wenn es für dich gut ist und wenn du was Gutes gefunden hast. Niemals, weil du denkst, dass es teurer wird. Finanzkrisen, Pandemien und was kommt morgen und beeinflusst unter anderem die Immobilienpreise? Ein Erdbeben oder eine Meteorit? Vermutlich wird es was sein, woran heute niemand denkt.

Legst du das Geld stattdessen konservativ in einen Fonds oder ETF, kannst du zurzeit mit 20 Prozent oder 30 Prozent rechnen. So war es in den letzten 12 Monaten. Bei (manchen) Immobilien waren es 10 Prozent. Nur das können wir heute feststellen. Wie es in den nächsten Jahren wird, wissen wir nicht.

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Auch diese Anlagen sind spekulativ. Grundstücke, Häuser, Wohnungen, Unternehmensbeteiligungen (Aktien), festverzinsliche Wertpapiere. Alle mit freiem Geld versuchen es irgendwie gewinnbringend anzulegen. Eine Wohnung ist eine Anlagemöglichkeit von vielen.

Kauft man eine Wohnung, weil sie einem gefällt und weil man sie bewohnen oder auch nur anschauen will, ist es keine Geldanlage mehr und man sollte nicht auf steigende Preise spekulieren. Man sollte auf die Freude setzen, die einem diese Wohnung vielleicht beschert. Und wird sie dabei noch mehr wert. Noch besser.
Und @bunny Du kannst ja machen, was Du willst. Aber wenn Du hier fragst, dann beleuchten wir eben alle Aspekte und schweifen auch manchmal ab. Unbequeme Ansichten eingeschlossen. Wer Cheerleader sucht, ist hier schlecht aufgehoben Aber das weißt Du ja selber. Um so ungenauer die Frage um so mehr OT. Um so mehr schon beantwortet ist, um so mehr OT. Und wir sind ja immer noch ziemlich dicht am Thema dran. Da geht noch was