Das PortugalForum - das Original

Arctica

Hallo zusammen,

wir sind ein Paar (47 u. 32) aus Hamburg und haben uns ganz doll in Lissabon und Umgebung verliebt. Das Thema "nach Portugal auswandern" tauchte ab und zu auf und ging dann wieder, aber jetzt wird die Sache langsam unheimlich und konkreter

Wir müssen uns wahrscheinlich erstmal eine Immobilie zulegen und sie als Feriendomizil nutzen bis wir wirklich soweit sind komplett überzusiedeln...aber das ist das wirkliche Ziel !

Es wird aus sprachlichen und finanziellen Gründen noch nicht ganz so schnell gehen und zunächst werden wir Portugiesisch lernen, da wir nur ein wenig Spanisch und Englisch sprechen.

Das ist leider auch ein Hindernis, wenn man Angebote von Maklern findet und noch einige konkrete Fragen hat.

Wir freuen uns auf die Kontakte hier und hoffen, dass wir uns vielleicht einmal persönlich kennenlernen

Gabriela und Niko

Sobreiro

Da kann man euch nur ermutigen. Lernt ordentlich die Sprache und ihr werdet plötzlich weitaus mehr offene Türen finden als ohne.
Aus Erfahrung mit dem Kauf einer Ferienimmobilie kann ich euch sagen. Gekauft wird vor Ort. Vielen Maklern fehlt die Einsicht darin, dass jemand vor der persönlichen Besichtigung schon Fragen hat.
Aufpassen bei Angeboten im Internet. Bei einer Immobilie kann man fast alles verändern, nur die Lage nicht.
Wie gesagt, gekauft wird vor Ort. Das bringt den Umstand mit sich, dass man so oft wie möglich und soviel wie möglich ansehen sollte, denn so ein Kauf bindet einen ja langfristig.
Lissabon und Umgebung kann recht teuer sein, 2500,- bis 3000,- Euro pro qm Wohnfläche werden in Anzeigen manchmal verlangt. (z.B. ein T1+, 100qm für 250000). Das wird aber dann natürlich nicht bezahlt. Die Verhandlungsspanne ist sehr viel größer, als ich es vom deutschen Markt her kenne.
Habt ihr schon eine bevorzugte Gegend für euch aus ausgesucht?
Finanzierung der Sache in Portugal oder in Deutschland?
Also, wenn du eine konkrete Frage hier im Forum stellst, wirst du meist auch eine konkrete Antwort kriegen. Nur Mut.

Arctica

Vielen Dank für die Rückmeldung und die Tips. Es beruhigt doch sehr wenn man weiß, wo man nachfragen kann/darf ^^


Momentan gucken wir gerade so in Almada und Umgebung.
Eigentllich soll es keine typische Ferienimmobilie werden, sondern eher ein typisches kleines Häuschen mit ummauertem Vorgarten. Es kann sehr gern Gebrauchsspuren haben, solange es nicht zusammenbricht

Mal gucken, was wir da so finden.

Was die Finanzierung angeht, so wollten wir erstmal hier nachfragen welche Konditionen es so gibt und welche Bedingungen man erfüllen muß.

Wenn es auch die Möglichkeit gibt, das dann vorort zu machen, wäre natürlich auch prima...soweit es nicht zuviel Aufwand ist mit dem Papierkram. Über die Bedingungen wissen wir bisher aber so gar nichts und bräuchten dafür noch Infos.

Im April sind wir auf jeden Fall in Lissabon und ich hoffe, dann sind wir wohl schon einen Tick schlauer und können viel ansehen und mit viel Glück schaffen wir es noch eher...

HeiMa

Hallo Gabriela und Niko,

erst mal herzlich Willkommen im Forum.

Ein paar Vorabinfos in deutsch zum Kauf und Verkauf einer Immobilie in Portugal findet ihr hier.

Und wenn ihr noch Fragen habt, kein Problem immer her damit.

Sobreiro

Bom dia,
in Almada kenne ich mich leider nicht aus. Aber auch dort wird es Gegenden geben, wo man eher nicht wohnen will und solche, wo man gut wohnen kann.
Ich weiß auch nicht, wie ihr bisher gesucht und geschaut habt.
Remax ist ganz gut für eine Recherche im Internet oder casa sapo oder bpi.
Es gibt auch eine ganze Reihe regionaler Makler, die oft gute Objekte zeigen können, die nicht im Internet zu finden sind. Da gehört ein wenig Glück dazu.

Die Seite von HeiMa gibt zur Immobiliensuche ganz viele Hinweise. Die solltet ihr unbedingt genau lesen.
Hier mein eigener Exkurs zur Sache. Sicher nicht vollständig und manchmal ungenau aber zur ersten, schnellen Orientierung sicher auch geeignet.

Ich empfehle, zuerst genau die zukünftige Wohngegend genau zu bestimmen, damit man sich bei der Suche nicht verzettelt.
Wenn man weiß, wo man kaufen möchte, kann man den Markt sondieren.
Oft ist es hilfreich, einfach durch die zukünftige Wohngegend zu bummeln und nach Schildern an den Objekten Ausschau zu halten. Das gibt eine bessere Orientierung als eine Suche im Internet.
Bei Kontakt mit Maklern ist zu bedenken, der Verkäufer zahlt die Maklergebühr. D.h. Man kann als Suchender jeden Makler kontaktieren, man zahlt nicht dafür.

Jeder Makler wird zuerst versuchen, den max. Preis des Käufer zu erfahren und dann Objekte anpreisen, die über dem persönlichen max. Preis liegen, immer mit dem Hinweis, dass man ja verhandeln könnte.
Speziell bei Angeboten im Internet habe ich es oft erlebt, dass genau dieses Objekt dann gerade weg war, man aber eine ganze Reihe anderer Sachen anzubieten habe die noch besser wären. (Thema: Lockangebot). Also keine Angst, einfach zeigen lassen, wenn man Lust und Zeit hat. Dümmer wird man dadurch nicht.

Hat man etwas gefunden und besichtigt, geht es um den Preis dafür. Hier wird man oft gebeten, ein Angebot zu machen und einen Preis zu nennen. Dann muß man sehen, was passiert. Meistens kann schon der Makler dazu etwas sagen. Hier ist aber das „Pokerface“ gefragt, denn der Makler hat zuvor natürlich versucht, den max. Preis auszuloten, den man bereit ist zu zahlen. Jetzt braucht man unter Umständen viel Zeit und Geduld. Besonders wenn das Objekt wirklich interessant ist und nur der Preis nicht stimmt.

Manche Makler machen auch eine Qualitätsbefragung mit einem Fragebogen. (ERA und Remax z.B.) Hier wird man nach der Besichtigung befragt, ob das Objekt gefallen hat, was gut, was schlecht war. Ob man es kaufen würde etc.
Damit weist der Makler sein Tätigwerden nach und gibt dem Verkäufer Orientierungspunkte für das Preis- Leistungsverhältnis.

Hat man sich auf ein Objekt und einen Preis geeinigt, schließt man einen bereits verbindlichen Vorvertrag =Promessa de Compra e Venda.
Mit diesem bindenden Vorvertrag leistet man eine Anzahlung (10% vom Kaufpreis) und verspricht, den Kauf innerhalb von einer festgelegten Zeit (90 Tage) zu vollziehen.
Zum Abschluß des endgültigen Kaufvertrages wird dann der Kaufpreis minus bereits geleisteter Anzahlung fällig. Es wäre daher gut, sich vorher zu entschließen, wo und wie man finanzieren will. Alleine auch- um den max. verfügbaren Betrag für sich selbst zu ermitteln.
Dieser Vorvertrag ist wirklich bindend aber nicht an eine festgelegte Form gebunden und wird auch nicht notariell beglaubigt.

Die Partei, die diesen Vorvertrag bricht, zahlt der anderen Partei Schadensersatz. Z.B. kann dann der Verkäufer die bereits geleistete Anzahlung behalten bzw. der Käufer kriegt die Anzahlung zurück plus die gleiche Summe als Ersatz.
Diesen Vorvertrag würde ich als Ausländer nicht alleine schließen. Hier ist fachkundige Beratung anzuraten.

Die 90 Tage zwischen Vorvertrag und Notarvertrag reichen für Finanzierung in Portugal für einen Ausländer vielleicht nicht aus. Auch sind die Bedingungen für die Zinsfestschreibung anders als in Deutschland. Die finanzierende Bank in Portugal wird auch eine Bewertung der Immobilie verlangen. Die angefertigt werden muß etc. D.h. Unbedingt vorher die Finanzierung soweit vorbereiten, dass man keine Zeit verliert, wenn man ein geeignetes Objekt gefunden hat.

Der Notarvertrag hat in Portugal eher nur deklaratorische Bedeutung. Er ist zwar wichtig für den Übertrag des Eigentums und die Sicherung der Rechte am Eigentum. Das erste Geld (immerhin 10% des Kaufpreises) ist aber zu diesem Zeitpunkt bereits gezahlt. Deswegen genau aufpassen bei diesem verbindlichen Vorvertrag und bei der Formulierung des Vertragstextes!!!
Viel hängt auch davon ab, wie der Notar arbeitet und wie schnell er die Grundbucheintragungen vornimmt etc.

Es gibt viel zu lesen und zu ermitteln.
Das war jetzt nur im Galopp ein Überblick für euch. Den Rest kann man eigentlich nur in einer fachlichen Einzelberatung am lebenden Objekt machen. Jeder Fall ist anders.
Viel Glück bei der Suche nach dem Traumhaus.

Jota

Ich würde an eurer Stelle noch etwas warten. Die Immobilienpreise in Portugal dürften sich in absehbarer Zeit (in den nächsten ein bis zwei Jahren) ein bißchen dem Boden der Realität nähern. Momentan werden meist noch völlig überzogene Fanatasiepreise verlangt, obwohl schon seit einiger Zeit ein krasses Überangebot besteht.

Arctica

Vielen Dank !

Wir werden dann mal langsam starten und den Tip mit den sinkenden Preisen werden wir im Auge behalten...auch hierfür besonderen Dank !

Zum Glück sind wir, was die Beurteilung der Substanz von Gebäuden angeht nicht ganz unerfahren. Durch Renovierung alter Häuser und Neubau eines Holzhauses haben wir viel gelernt und können das sicher schonmal einfließen lassen.

Was ich mich allerdings frage ist, wie man Wasser- und Stromleitungen prüfen kann wenn durch Auszug des Verkäufers alles abgeklemmt bzw. abgemeldet ist ? Oder ist das auch anders als in Deutschland ?

Unser finanzielle Rahmen ist sehr genau abgesteckt und wir können jetzt mal losdüsen und die Bank befragen. Sollte sich in diesem Rahmen kein passendes Objekt zum verlieben finden, das eine gute Substanz aufweist, dann warten wir noch ab und versuchen es wirklich später nochmal.

Jetzt fangen wir dank eurer Tips erstmal an und üben beurteilen, bewerten und Fragen stellen...

Sobreiro

Hallo Jota,
möglicherweise hast du da eine besseren Überblick, was die Entwicklung der Preise angeht.
Aufgrund meiner Erfahrungen aus diesem Jahr teile ich deine Ansicht nicht ganz. Das Überangebot besteht seit langer Zeit. Die Preise wird das meiner Meinung nach nicht so deutlich beeinflussen.
Ich habe den Markt in der Gegend, in der wir im Juni ein Ferienapp. gekauft haben, lange Zeit intensiv beobachtet. (eigentlich mehrere Jahre). Ich kann den Einfluß des Überangebotes auf sinkende Presie für diese Lage nicht bestätigen.
Bezogen auf den Preis je qm Wohnfläche statistisch ist der Preis zwar gesunken und zwar deutlich (ca. 500,- Euro je qm in den letzten 3 bis 4 Jahren. Im Dunstkreis von Lissabon- und Almada gehört dazu- heißt dass in einigen Lagen werden statistisch nicht mehr 2700 bis 3000 Euro je qm Wohnfläche verlangt sondern 2200 bis 2500 Euro je qm. In ungünstigeren lagen auch nur 1500 bis 1750 je qm Wohnfläche.
Ich habe folgende Beobachtung machen können.
Der Verkäufer würde um jeden Preis verkaufen wollen, nur um die Immobilie loszuwerden, die er bei seiner Bank unter Umständen viel zu hoch belastet hat.
Da er jedoch die Immobilie frei von Belastungen verkaufen muss, muss sein Ertrag so hoch sein, dass er die Hypothek bei der Bank ablösen und alle mit dem Verkauf in Zusammenhang stehenden Kosten zahlen kann.
(Makler, Energiegutachten etc. )
Weil ohne Immobilie wird ihm die Bank wegen fehlender Sicherheiten keinen Kredit gewähren.
Da der Käufer aber das Objekt damals zu Zeiten erworben hat, als noch die "Fantasiepreise" gezahlt wurden dürfte auch in den nächsten Jahren die Luft für sinkende Immobilienpreise eher dünn bleiben.
Was ich im Laufe dieses Sommer festgestellt habe, die Immobilenbewertung der Banken für Immobilien ist nach einem Tiefststand im ersten Quartal 2011 wieder besser geworden.
D.h. die Banken bewerten den Wert einer Immobilien wieder höher, was Einfluß auf die Finanzierung in Portugal hat.
Ich glaube, niemand kann die Entwicklung der Preise wirklich vorhersehen. Und wie lange will man warten?
Der hängt von vielen Faktoren ab- besonders von der Lage und wie die Nachfrage in dieser Lage insgesamt beurteilt wird.
Das alles sind "gefühlte Aussagen" von mir, die ich nicht belegen oder beweisen kann. Ich habe aber auch nach unserem Kauf aufgehört, die sache intensiv zu beobachten und ein paar Monate verändern viel.
So, nun soll es auch genug sein. Arctica hat sicher genug Stoff für die nächsten Schritte und überlegungen erhalten.

(fehlende Kommas bitte selbst ergänzen, Rechtschreibfehler wurde absichtlich eingefügt)

Jota

Das ist schon richtig*: bisher sind die Preise noch nicht gesunken. Aber ich schrieb ja auch nur, daß ich denke, daß sie das "in absehbarer Zeit (in den nächsten ein bis zwei Jahren)" tun werden. Es muß einfach Bewegung in den Markt kommen. Die Banken vergeben kaum noch Kredite, auf der einen Seite steigen die Lebenshaltungskosten der Leute hier (und das nicht zu knapp), während auf der anderen Seite die Einkommen schrumpfen.

* Ich kenne genug Wohnungen, die seit zehn Jahren freistehen, aber bislang einfach nicht verkauft wurden, weil die Besitzer sich an ihre utopischen Preisvorstellungen klammern. Aber der Druck, zu verkaufen, wird jetzt mit Sicherheit deutlich höher: IMI zieht an, steuerliche Abschreibemöglichkeiten werden radikal zusammengestrichen, etc. pp.


PS: Ich sehe das auch nur aus der Sicht eines interessierten Beobachters/Besitzers. Bin kein Mann vom Fach...

Sobreiro

Das wollte ich damit eigentlich erklären. Ich habe viele der von die erwähnten leerstehenden Wohnungen gesehen. Es waren sicher einige dabei, da wollte der Besitzer nicht mit dem Preis runter und musste es auch nicht.
Ich war in vielen Wohnungen, da wollten die Besitzer das Ding nur noch los werden. Die konnten nicht mehr. Hinzu kam die sich rasant verschlechternde Verkehrssituation, die zu langen Fahrtzeiten ins Zentrum von Lisboa zur Arbeit und zurück führte.
Das Haus, die Wohnung im Vorort sollte nur noch weg um jeden Preis. Nur sie gehörte den Leuten nicht.
Bis vor nicht allzu langer Zeit haben die Banken in Portugal Immobilien zu 100 % finanziert. D.h. der Besitzer hat vor Jahren für viel Geld eine Wohnung/ Haus gekauft und bisher -wenn überhaupt- nur ein paar Zinsen bezahlt.
Jetzt soll das Ding weg aber bei der Bank steht noch die 100% Hypothek für den früheren Kaufpreis und dann kann der nicht verkaufen, wenn er nicht wenigsten soviel dafür kriegt, wie die Bank bekommt plus Zinsen, plus Makler plus alle Nebenkosten usw.
Viele Besitzer haben derzeit keine Chance als zu hoffen, mit einem blauen Auge davon zu kommen. Die wollen schon runter mit dem Preis, können oft aber nicht.
Deshalb auch meine Frage, bis wann man warten soll. Ich weiß es nicht.
Wir haben in dem Moment gekauft, als aus unserer Sicht Preis und Leistung im Einklang waren.
Gruß
Uwe